2024年深圳长租公寓的“规模思维”是什么？

相比二季度，2024年第三季度深圳集中式长租企业开业积极性延续中并“有所增强”，在营规模持续提升，表现为“腰上部有所放缓，腰中部开始增强，腰下部开始活跃推进”！

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我们所见鸿荣源的“鸿寓”、中海的“中海友里公寓”这些曾经的规模很小，或者窝趣、金地草莓社区、华润有巢腰中部企业均开始增加规模发展。比如鸿荣源的“鸿寓”今年下半年开始活跃增强规模的“扩张”，其龙华九龙山项目的入市，新增供应近3000套，预计其今年年底还将持续扩张项目，并将规模量提升至7000套以上，冲击深圳租赁住房行业在营规模榜的“前十”，而二季度时该企业公寓规模也就364套；此外，中海今年下半年也加大深圳市场的扩张，其三季度多个项目1100多套房源集中入市，中海友里公寓品牌入市量也迅速增长至1600套以上，这些均可见深圳集中式新晋企业迅速凭靠规模挤进“前20强”。此外，头部的安居乐寓均在大量扩大城中村项目供应规模，万科泊寓则联动各地国企迅速布局全国，并在第三季度注资1000万在深圳成立新的租赁公司；招商伊敦加大“服务式公寓”的扩张，其上海首个壹棠项目也陆续落子，包括深圳全新服务式也将在10月后推入市场，其深圳底层资产首个超过13亿规模保租REITS也成功上市，仅用了几个月时间，充分展现了头部企业在资本化赛道的激烈挺进。令人关注的是，第三季度以华润有巢为代表的首个光明“租赁社区”形态“玉塘”长租项目入市，并获得了当地科研机构等企业青睐。一时间，聚焦于居住空间升华需求与生活社交、社区、社圈的满足，形成“好房子、好社区的租赁租住”全新路径，从“人”到“社区”到“好房子”演变！

市场概述

集中式供应从“单一”向存量“城中村”、

新建租赁社区、酒店服务式、产业园区改造“复合多元”进化！

今年三季度，深圳集中式长租公寓经历了多方能量“齐头迸进”。国企系、房企系、品牌系、新晋品牌系这些企业都在深圳强化租赁住房体系的发展。深圳集中式长租公寓坪效租金也在三季度持续创下了今年的高峰，出租率更是延续“攀升”，并在9月底突破95%的近2年“高峰值”，在租量也持续多个月下降，深得市场租客的青睐。

集中式供应从“单一”向存量“城中村”、新建租赁社区、酒店服务式、产业园区改造“复合多元”进化。三季度的供应不止有城中村公寓大量供应，还有产业园区，曾经挂牌出让的“租赁住房”专项土地项目形成的“租赁社区”形态也集中入市供应，还有各种新形态公寓也在入市。比如“外贸型”口岸公寓、酒店服务式公寓入市等，体现出“百花齐放”。像深圳一些头部企业积极参与的“非居改保”项目也在持续推进，预计四季度后续会陆续进入市场。

三季度以安居乐寓、鸿寓、金地草莓、窝趣、华润有巢、中海友里公寓等企业供应入市最为积极。比如深圳安居集团旗下的安居乐寓，其宝安、福田、南山、龙岗、龙华等多个城中村项目陆续投放进入市场；鸿寓单龙华鸿寓福城九龙山数字城店项目就扩张新增了2992套房源入市，此项目以产业园区存量激活的房源，涉及园区3个栋数，成为片区中首个带有大型园林式的大型“租赁社区”；金地草莓的光明明峰府店新增入市房源超过500多套，整整1栋公寓，约2万平；窝趣公寓(大运AI小镇店)项目集中在科技产业园区“扩张”，5个栋数的项目已经在陆续入市；华润有巢公寓深圳玉塘店450套“首个光明服务青年科学家”“租赁社区”也首进入市场，形成了一个深圳品质高、租赁运营规范统一的“品质租赁社区”，为深圳的“科学城”青年人群服务。

此外，不少新晋长租品牌企业也在“发力”。

比如中科时代公寓（布吉店）项目入市；潮悦公寓宝龙项目100多套“服务式公寓”入市；广西国企旗下的口岸“外贸型”宏泊公寓深圳春风店开业；融寓200多套的深圳莲塘店和100多套的融寓深圳松园店入市。激活存量的香港品牌逸居公寓创智云城项目1610套入市。还有持有1万套规模的头部庭苑公寓也在扩张，其专门在宝安的城中村推进庭苑青苹果上川地铁附近1号楼等多个“改建项目”入市等。均可见三季度深圳集中式租赁公寓入市的积极性十分高，供应的形式也“多元化”。为深圳租赁住房产业注入新鲜血液，为保障深圳租赁住房群体品质居住提供空间！

榜单解读

下面，克而瑞不动产运营华南区域平台推出《2024年Q3深圳租赁行业在营规模榜（20强榜单）》，并为大家带来解读！

（来源：克而瑞不动产运营华南，截止至2024年9月30日数据统计）

按照截止至三季度末克而瑞不动产运营华南的统计，2024年Q3深圳租赁行业在营规模前20强企业合计房间数达到269200间，多出了1万多间，突破近27万间，占据全深圳长租公寓在营规模达到86%以上。
三季度一些长租企业排位也迅速被替代，比如鸿寓迅速排入“第16强”。前“20强”进入门槛已经从今年上半年的2164套提升至“2452套”。七家企业进入“万套”规模阵列，5000-1万套企业已经增长至5家，并有可能诞生新的“万套”规模企业。
三季度稳定在1万套规模以上企业依然为万科泊寓 、深圳安居集团（安居乐寓、寓见安居） 、招商伊敦 、百瑞纪集团（窝趣）、中鸿兴T公馆公寓、庭苑公寓、集悦城。其中万科泊寓、招商伊敦、中鸿兴T公馆公寓、集悦城三季度增长缓慢，但深圳安居集团（安居乐寓、寓见安居）、窝趣、庭苑公寓持续扩张。金地草莓三季度规模再上一台阶，跃升为7000套规模企业；华润有巢也时隔1年持续在深圳扩张市场，其玉塘项目正式入市，凤凰城项目也即将入市，显示出扩张的决心。鸿寓也正式首次进入“20强”，其以3000多套规模位居第16位。
整体来看Q3深圳整体集中式长租公寓开业项目突破26个，比二季度还多。但对比今年扩张最猛的上海还有差距。按照克而瑞不动产运营华南监控的数据，9月底上海集中式公寓房源数冲高到37.1万间（比二季度至少多出3万间），比深圳31.88万间，多出不少。而北京、杭州、广州、南京这些重点城市集中式供应规模也在快速增长。
下面特别解读深圳三季度租赁住房市场几个特点：

腰部及腰下部企业开始“扩张”！

对比Q2发现，Q3深圳不少腰部及腰下部集中式租赁企业开始“扩张”。鸿荣源旗下长租品牌鸿寓在营公寓数迈上了“3000套”台阶；中海旗下的“中海友里公寓”在第三季度新增了多个新项目入市，扩张的房源1100多套；华润有巢、窝趣、安居乐寓、庭苑公寓这些中部以上的企业都在继续“扩张”。

此外，许多中小企业或者新晋企业，比如逸居公寓、宏泊公寓、石居公寓、中科时代公寓、融寓、潮悦公寓、庭悦公寓等，都在深圳扩张。

腰部及腰下部企业开始“扩张”，彰显深圳租赁市场的一致性被看好。事实上，今年以来不少外企或者本土房企、小资本投资企业等，都在进入深圳市场积极拓展项目，显示出市场的“活力”。

头部积极“资本金融化”，凭靠公募REITS全面放开一路前行！

招商伊敦可以说是深圳这轮率先积极“资本金融化”探索的企业，其第一个保租公募REITS仅仅用了4个月时间实现了上市募资，规模从之前的12亿还迅速增长扩大超过13亿，并被诸多机构疯狂认购，体现出租赁住房资产正被各方资本和机构广泛看好。此外华润有巢，包括深圳安居集团这些大企业，都在积极探索“资本金融化”，打通租赁住房“资产证券化”“投融管退”全路径生态。不止可以增加资金扩张项目，还可以选出更多优质运营资产进行扩募，将租赁住房真正做到“资管化”。

此外，万科泊寓10亿的公募REITS也已获得相关指导反馈，预计接下来可能将发行。

“租赁社区”从“住宅式”走进“产业园式”

传统的长租公寓发展模式多数集中在存量的城中村、一些旧厂房改造翻新“扩张”。但进入第三季度，深圳的“租赁社区”形态扩张比较迅速，华润有巢、金地草莓、中海友里公寓均大力推动了“租赁社区”项目入市。这些租赁社区根植于商品房大型“住宅社区”，其居住品质可想而知。

更令人关注的是，“租赁社区”也从“住宅式”走进“产业园式”。产业园区成为了创造租赁住房的重要土壤，更多的宿舍配套、非居存量均发力转为“租赁住房”，一方面充分保障产业园区员工居住的空间性，同时还面向“市场化”，走“产业园式”租赁社区发展路径，这些产业园区“租赁社区”有些还带有大型“园林”、“跑道”。其居住的舒适度，不止改善职住需求，还改善了居住的品质，转变产业园区只配建“床位式”蓝领公寓这些粗犷型公寓打造产品模式，带来适应产业园乃至市场化人群对租住需求更高质量的诉求提升，实现更多“质”的飞跃。

公寓拓展的模式，从“轻资产”转向“轻重资产+资管化”并进

进入三季度，深圳的公寓拓展模式更加完善。多方的主体下场，多方资源更加精准化和高效化。

比如国央企纷纷下场，推动解决了资产盘活、并购这些重资金的难题，品牌长租企业纷纷发力品牌运营效应，在运营、体系端更多赋能资产的高质量运营，达至“效益化”。一些企业还打通了“资本化”通道，从“轻资产”转向“轻重资产+资管化”并进，不止可以轻资产运营，还可以代管、代建，甚至重资产“自持”。一些保险、信托、证券这些金融投资机构，也在纷纷追风“保租化”赛道，物色好的“保租”盘活项目，积极投入资金，高资源要素的整合、融合、优化、协同，与一些企业实现“企业联营、共赢”。

公寓形态客群开始中高端化重视，酒店跨界、服务式兴起

中高端化市场客群追求，长短结合、酒店跨界，成为三季度长租企业一大追逐点。比如星河郡寓、招商伊敦、万科泊寓、乐乎公寓这些企业都在加码高端酒店服务式市场的开拓。比如招商伊敦上海首个“亲子+邮轮+海洋+文旅”这类集合多元旅宿大型酒店服务式公寓项目已经在10月正式落地；其深圳也将入市一些“壹棠”为主的服务式公寓项目，如招商泰格壹棠酒店服务公寓等；万科泊寓的深圳太子湾、苏州一些高端服务式品牌“富瑞斯 ”项目也将在10月投放市场，加重对中高端客群的筹码，增加公寓运营的高坪效化！

此外，雅诗阁深圳南山盛捷侨城坊服务公寓234套也正式在三季度入市；龙岗的潮悦公寓宝龙项目128套也正式闯入市场；佳兆业‧ 前海可域酒店公寓、前海丽湾酒店式公寓项目等，均为侧重“酒店服务式”市场的扩张。而全球头部“酒店巨头”的锦江酒店，其也在三季度正式跨界长租公寓领域，在上海开出了首个“途羚公寓”的企业公寓品牌，专门服务一些酒店等集中式诉求企业客群。包括深圳的中洲、中海等都展开与酒店企业合作公寓。

从“存量非居”向“国企各类资产盘活”全面崛起

目前全深圳有720多个项目纳入保租房，其中存量非居改保项目也在逐步增多，加上目前许多国企正将旗下各类资产“盘活”，这将加速存量市场的开发“深度”。目前深圳的振业、深业这些国企都在加速盘活资产，甚至万科泊寓也在加速深圳几个非居改保项目的推进。

这显示出深圳租赁住房市场正从“存量非居”向“国企各类资产盘活”全面走起。叠加深圳三季度下发的国企首度下场收商务公寓，允许存量商务公寓改为保租房这些有力措施，将进一步刺激深圳的“非居存量”与“国企”各类资产的盘活。

大多传统的租赁住房模式已经逐渐不适应当下租赁住房的发展，更多元化、更可持续化、更具运营化、品牌化、产品力化、资管化“赛道”正在深圳长租市场“打开”。一些有资产实力的企业，可能在加速深圳长租头部的“替换变局”，市场争夺大战正悄然启动，租赁住房市场的“探索”也将更为成熟与稳健！