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Q3长租公寓运营力30强:规模环比增2.1%,中高端公寓数量显著增加

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2024年前三个季度,全国已建设筹集了保障性住房148万套(间),这意味着“十四五”规划期间保租房筹集工作已接近完成阶段。

大量保租房集中入市,让今年的租住市场一直有下行压力。此外,城市之间的市场分化也很明显。这些变化都集中体现在租住企业运营层面的高度承压。

以下为Q3的特点:

一、行业规模环比上涨2.1%,住房租赁企业仍在积极布局,但增速放缓。2024年第三季度,集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达150.4万间,环比增长2.1%。与去年同期相比,增长速度有所下降。

二、地方国企品牌占比进一步提升至40%,成为推动行业发展的重要力量。在加速属地化布局同时,也在进一步提升运营能力。其中包括深圳安居集团、广州安居集团、两江知寓(重庆)、城投臻寓(成都城投)等首次上榜地方国企。

三、中高端公寓新开业项目明显增多。Q3新增20家中高端公寓项目,几近2024年上半年的总量。凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点,以市场化运作为主的中高端公寓赛道,正在吸引多方布局,并与与保租房形成错位竞争。

四、保租房公募REITs市场发行规模和数量进一步提升。Q3市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴。政策助力下,地方政府推动保租房REITs上市动力较强,市场持续扩容。除招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市交易之外,还有10余只储备项目已完成招标工作,底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。


Q3运营力30强



榜单解读

1、数据分析:Q3累计开业超150万间,同比增速出现放缓

从累计开业规模来看,TOP10上榜门槛已提升至5.9万间。头部企业依旧遥遥领先,但规模优势正在逐渐减弱,亟需探索新的机会点,以增强自身的差异化竞争力。

Q3运营力30强中,地方国企品牌占比进一步提升至40%,正逐步成为推动行业发展的重要力量。在加速属地化布局同时,也在进一步提升运营能力。其中包括深圳安居集团、广州安居集团、两江知寓(重庆)、城投臻寓(成都城投)等首次上榜国企。

图表1:2024Q3TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模(间)


数据来源:睿和智库

表2:2024Q3TOP30企业性质分布情况一览


数据来源:睿和智库

从城市布局来看,新开业项目明显呈现向华东、华南区域集中的趋势。其中上海新开业项目38个,连任一位;深圳20个、广州17个分列第二、三位。

表3-4:2024Q3长租公寓新开业项目省市分布情况(个)



数据来源:睿和智库

体量上,新开业项目以千套以下中小体量项目为主,这些项目与大型租赁社区共同成为租赁企业规模增长的重要支柱。相对大型项目,中小体量项目在运营上更为灵活,能够更快地适应市场变化和客户需求。

表5:2024Q3新开业项目体量分布


数据来源:睿和智库

从细分品类来看,Q3中高端公寓新开业项目明显增多。据睿和智库统计,Q3有20家中高端公寓开业,几近2024年上半年的总量。且主要集中在上海、广州、深圳、南京等一线及强二线城市。

凭借相对较高的利润和不受租金涨幅限制的特点,以市场化运作为主的中高端公寓赛道,正在吸引多方布局,并与与保租房形成错位竞争。

表6:2024Q3中高端公寓新开业项目城市分布(个)


数据来源:睿和智库

2、标杆企业分

1)万科泊寓:加码高端公寓,富瑞斯已开业3家门店

8月21日,泊寓官方发布一则推文显示,万科旗下高端长租公寓品牌——富瑞斯目前已开业3家门店,分别是紧邻深圳福田CBD的富瑞斯·福田店,位于世界级文化总部深圳华侨城的富瑞斯·南山店以及位于成都双塔地标的交子荟·国际公寓。

同时,富瑞斯在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。

2)招商伊敦:市场第六只保租房REIT已上市

8月30日,招商基金蛇口租赁住房REIT(180502.SZ)正式获批,10月23日于深圳证券交易所正式上市交易。作为市场第六只保租房REIT,其网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍,创下了2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

其底层资产涉及位于深圳的太子湾及林下项目共927套公寓房源。两个项目是“公租房+保租房”的组合,为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要的参考路径。增配家私使用收入,为租赁住房的收益模式提供了新的可能性。

同时,招商伊敦公寓产品线丰富,主要涵盖了壹棠、壹间、壹栈三大核心产品线的租赁住房项目,将为未来优化公募REITs的扩募资产组合奠定基础。

3)深圳安居集团:积极收购商品房用作保障房

8月7日,深圳安居集团发布关于收购商品房用作保障房的征集通告。通告显示,深圳安居集团将收集深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源),用作保障性住房项目。

公司官网显示,深圳市安居集团是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构,已累计筹建保障性住房28.2万套,供应12.2万套,约占全市同期总量1/3。


行业动态

1、政策层面:继续推动存量资产盘活,落实保障性住房再贷款政策,鼓励公募REITs常态化

中央层面,二十届三中全会明确加快建立租购并举的住房制度,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。7月30日,中共中央政治局会议继续明确“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

金融专项,央行多次强调落实好3000亿元保障性住房再贷款,资金支持政策进一步发力。9月27日,为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励,央行发文:将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例,由原来的60%提高到100%。

同时,继续推动公募REITs常态化。7月,国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》,将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴,并从多个方面优化政策,包括调整优化规模要求,不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求,取消现金流分派率或内部收益率指标要求等。

表7:2024Q3中央及各部委住房租赁、长租公寓相关政策


资料来源:公开资料,睿和智库整理

地方层面,徐州、长沙、肇庆等多个城市发文鼓励或要求已建成存量商品房用作保障性住房,各地收储进程持续推进。

同时各地继续深化对租赁住房的管理要求。北京、广州、深圳、武汉、杭州、石家庄等多个城市相继发布租赁住房相关管理办法及法规,在准入条件、配租方式、运营服务、监督管理等多个方面进行了进一步的完善,规范住房租赁行为。

表8:2024Q3地方住房租赁、长租公寓相关政策


资料来源:公开资料,睿和智库整理

2、资本动态:首单住房租赁持有型不动产ABS上市,保租房REITs市场进一步扩容

7月30日,建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划,简称“建信长租”(证券代码:262587.SH),成功在上交所挂牌上市。该计划发行规模达到11.7亿元,产品期限长达66年。值得一提的是,该计划还在产品层面预留灵活扩募机制。

作为市场首单住房租赁持有型不动产ABS产品,其成功落地不仅为企业推动存量资产盘活提供新思路,同时有效增加了住房租赁金融市场产品的丰富度。

保租房REITs上,已上市的5只保租房REITs整体表现稳健。其中中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近满租,维持稳健。

扩募方面,继5月华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及红土创新深圳安居REIT陆续发布扩募公告后,8月30日中金厦门安居REIT也宣布加入扩募行列。

9月,华夏北京保障房REIT扩募申报获上交所受理。其它REITs扩募相关工作正在推进。

表9:2024年第三季度5只保租房REITs市场表现


数据来源:Wind,睿和智库整理

8月30日,招商基金蛇口租赁住房REIT(180502.SZ)正式获批,9月正式成立,规模13.6亿元,并已于10月23日正式上市交易。此外,10余只储备项目已完成招标工作,底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。

预计未来保租房REITs市场的发行规模和数量都将进一步提升。政策助力下,地方政府推动保租房REITs上市动力较强,市场或将不断扩容。

表10:拟申报发行的保租房公募REITs一览


资料来源:公开信息,睿和智库整理

Q3公寓类大宗资产交易明显减少。睿和智库Q3仅录得两宗公寓类宗资产交易,其中一宗还为关联交易,也就是说,实际交易仅有一宗,且交易对价均在1亿以下。

对于导致近期公寓类大宗资产交易减少的原因,有市场人士对睿和智库表示,随着市场供应的增加,尤其是保障性租赁住房的大量入市,公寓市场明显呈现租金下降、空置率上升趋势,从而导致公寓类资产的收益率下降,直接影响投资者的投资意愿。【相关阅读:】

表11:2024Q3公寓类大宗资产交易一览


数据来源:公开资料、睿和智库整理


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